距离官宣启动试点仅一个多月，上海首例“收储居民旧住房用作保障房”签约于3月31日落地：居民施先生与静安区保障房公司签订存量房收购合同，与新建商品房开发企业签订买卖合同。
“最近项目又陆续递交了三四份收购换新申请。”4月10日，《每日经济新闻》记者走访了签约单位之一的誉静安项目，相关负责人向记者介绍：“置换人施先生从看房、提交申请到签约认购新房，只用了一个多月时间，收购置换流程规范，解决了老旧二手房最难的流通性问题。”
一个多月走完置换流程
据“上海静安”微信公众号，施先生曾透露：“家中两个孩子都在静安读书，随着孩子长大了，居住空间的改善需求愈发迫切，却始终卡在旧房处置这一环节。”
“施先生计划置换已经有一年多了，在宝山路的老房子40平方米左右，一年多前开始挂牌。但市场上品质不够好的二手房流通性比较差，当时各平台同类型房屋成交价格在200万元出头，而施先生心理价位是210万元~250万元，所以一直没能卖出去，也就一直没出手置换。”
“今年2月，施先生第一次来到誉静安，他看中的新房总价1200万元左右，在现场了解到‘住房收购置换’的政策，觉得匹配度比较高，就决定申请收购换新。”上述负责人表示，“最终评估价格比较客观——220万元。在施先生预期的底线之上，整个置换流程很快就完成了”。
春节后，随着“沪七条”新政出台，叠加旧房换新的试点推进，区域内新房项目加速跑进“小阳春”。记者在誉静安营销中心看到，工作日的上午也有几组看房人跟随置业顾问看房，并在洽谈区落座选房。据誉静安项目方面透露，3月实际到访客户环比增长约227%。
上述负责人告诉记者：“申请者大多是用旧房收购的金额来减少贷款额度、降低杠杆，当然，也有人计划用这笔钱作为首付。”
仍需自有资金或贷款补差价
记者注意到，由于地理位置和产品结构的原因，目前静安区在售住宅项目（含风貌别墅）较少，均为单价“10万+”产品。
静安区部分在售新房项目及单价
“房天下”平台显示，除誉静安均价12万元/平方米外，中建玖上琅宸均价13.6万元/平方米，静安玺樾均价12.4万元/平方米。此外还有部分风貌别墅在售，单价超过20万元/平方米。
对比此次收购细则的规定——“70平方米以下的中小套型成套住房”“单套建筑面积在35—45平方米的一室户、45—60平方米的两室户房源为主”“原则上总价控制在400万元以内”，可见即便置换人拿到接近400万元的房票，在本区内置换一套新房，仍然需要通过自有资金或贷款来补上至少600万元差价。
记者拨通了静安区闸北公共租赁住房投资运营公司电话，工作人员表示，目前正在受理登记，并定期将登记信息汇总、上报。对于符合收购条件的房源，会有专人联系沟通、安排房价评估等事宜。首批提交的申请者约20—30户。
有不愿具名的市场分析人士向记者表示：“这一政策更适合本身有置换意愿的买房人。二手房换来房票，可以少贷点款，降低购房杠杆带来的不确定性，但是无法在置换和新房销售中起到决定性作用，更接近‘添把火’的助力，而非‘动因’。”
“精准锁定”服务对象
不过，从操作层面看，静安区将首批收购服务对象“精准锁定”为拟出售静安区老房，且计划购置本区新房的居民。
房源筛选与摸排由政府专班统筹、区保障房公司具体实施，主动排摸与居民自愿申请相结合，联合开发商、中介机构开展全覆盖摸排。
在定价环节，区保障房公司委托有资质的专业评估机构，以周边真实二手房成交价格为参考，开展初次询价评估和交易前复核评估，形成收购指导价后，报请国资监管部门备案，实行一房一价核定，最终与售房人协商确定收购价格。
最终，出售房源的收购款项以房票形式结算，用于购置区内新房。资金监管层面，静安区与建设银行深度合作，采用整体授信、随用随支模式，保障收购资金及时足额到位，建设银行静安支行为静安区“住房收购置换”提供“一房一账户、资金托管的全过程服务”，收购房款的存取、使用均在监管账户内完成。
目前，静安区正通过与开发商、中介机构合作，结合居民自愿报名登记的形式，对全区有置换需求的潜在客户开展排摸，除首例签约房源外，一批符合收购条件的优质房源正按计划推进签约与转化。
易居研究院在对全国多个城市收购二手房用于保障性租赁住房的研究中提出，多地虽已通过试点取得初步成效，但在推广过程中仍面临多重挑战。例如资金可持续性压力、估值公允性与道德风险防范、后续运营效率问题等。总体来看，各地收购二手房用作保障房的实践，标志着房地产行业正在从“增量开发”向“存量运营”深度转型，也反映出各地正积极推动相关项目落地，值得充分肯定。二手房市场的供给压力将随之缓解，也有助于各地积极探索一二手房联动等机制，为保障房制度与产品的优化提供重要启示。
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